Le krach immobilier semble inévitable
Depuis l’effondrement des marchés immobiliers étasunien, espagnol et irlandais, plusieurs analystes, dont je fais partie, soutiennent qu’il y a un risque de krach du marché immobilier en France. Il est vrai que de nombreuses données indiquent que la situation est très dangereuse.
Des prix objectivement très élevés
Ici, il faut remercier Jacques Friggit, du CGEDD, qui a amassé et traité une quantité phénoménale de données, permettant d’analyser les prix de l’immobilier depuis 1200 ! Dans un dossier extrêmement complet, il fait un historique du marché immobilier dans notre pays qui donne une perspective de long terme aux prix de l’immobilier. Il est notamment connu pour ce que l’on appelle « Le tunnel de Friggit », une mesure du prix des logements, rapporté au revenu disponible par ménage. Avec cet indicateur, il montre qu’en France, depuis 1965, ce rapport a évolué dans un tunnel de plus ou moins 10% pendant près de 40 ans. Certes, Paris et l’Ile de France sont sorties de ce tunnel à la fin des années 1980, mais y sont revenus à la fin des années 1990.
La France est sortie du tunnel au début des années 2000. Alors que l’indice évoluait entre 0,9 et 1,1 (1 étant la base de 1965), il a atteint 1,8 en 2007. Et s’il a chuté pendant la crise, il est revenu à ces niveaux dès 2011. Il est aujourd’hui à 1,76. La situation est encore plus préoccupante au niveau de l’Ile de France, à 2,06, et à Paris, à 2,46. Au plus haut de la précédente bulle immobilière, au début des années 1990, l’Ile de France avait dépassé 1,4 et Paris 1,5. L’analyse du tunnel de Friggit implique que le marché français devrait baisser de 37,5% pour retrouver un niveau cohérent avec la tendance de long terme, de près de 47% en Ile de France et de 55% à Paris ! Il faut rappeler ici que dans les années 1990, les prix avaient baissé de 35% à Paris.
D’autres facteurs d’inquiétude
Pire, il y a d’autres facteurs d’inquiétudes. Comme je l’avais souligné dans mon papier de fin 2012, l’effondrement du nombre de transaction est un indicateur généralement assez sûr du retournement du marché immobilier. Or, en 2012, elles ont baissé de plus de 20%. Pire, Jacques Friggit montre que du fait de l’explosion des prix, on sous-estime la baisse du nombre de transactions, qui est aujourd’hui 40% sous sa moyenne historique, signe que les propriétaires font tout pour éviter de mettre leur bien sur le marché. Pour maintenir artificiellement les prix à un haut niveau ?
Autre motif d’inquiétude : les comparaisons internationales tendent toutes à indiquer que les prix sont particulièrement élevés en France. J’ai rapporté plusieurs fois les évaluations de The Economist, pour qui les prix de l’immobilier dans notre pays sont surévalués de 35 à 40%. Jacques Friggit a également appliqué l’analyse des prix par rapport aux revenus dans d’autres pays et il il semble que la France soit un des pays les plus cher. Les Etats-Unis sont revenus au point d’équilibre et progresse à nouveau après une chute sévère. L’Espagne, montée plus haut que nous, s’est bien ajustée. Et la Grande-Bretagne a également connu un ajustement important.
Du coup, toutes les conditions semblent remplies pour un krach sévère de l’immobilier, comparable à celui des années 1990. Cependant, ces analyses oublient de prendre en compte les conditions de crédit, pourtant cruciales pour financer un achat immobilier. Or, ces conditions se sont beaucoup améliorées depuis 20 ans. Au point de justifier les prix actuels ? Réponse demain.
- Source : AgoraVox
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